Der Immobilienmarkt auf den Balearen boomt. Die Makler haben volle Auftragsbücher. Doch was ist zu beachten, damit der Kauf oder Verkauf der Immobilie zügig – und ohne Ärger über die Bühne geht? Steuerberaterin Kathrin Thedens (Kanzlei Thedens, Ibiza) hat wichtige Tipps.
Fehler beim Kauf oder Verkauf von Haus oder Wohnung können schnell viel Ärger und viel Geld kosten. Es fängt mit einem Vorvertrag an, der sehr zu empfehlen ist. Bei einem Immobilienkauf in Spanien ist der privatschriftliche Vorvertrag oft entscheidend für eine zügige notarielle Kaufabwicklung. Man sollte daher bei einem Verkauf oder Kauf nicht auf diese vertragliche Form verzichten. Oft wird aus Gründen der Schnelligkeit oder einer angeblichen Vereinfachung die Kaufabwicklung direkt auf den Notartermin verschoben. Eine verbreitete Meinung hierfür ist, dass eine rechtliche Vertretung Geld kostet und eine zügige Verkaufsabwicklung nur behindert. Wie falsch das ist, stellt sich dann meist hinterher heraus – und dann kostet es richtig Geld.
Beschränkte Überprüfungspflicht
Man sollte wissen, dass spanische Notare eine beschränkte Überprüfungspflicht ihrer eigenen Notarurkunden haben. Sie schreiten also nicht ein, wenn vom Käufer oder Verkäufer falsche Angaben gemacht werden. Er übernimmt den Inhalt, den ihm Verkäufer, Käufer oder Maklerbüro vorgeben. Der spanische Notar hat die vor ihm Erschienenen mit ihren Ausweisen zu identifizieren, darauf hinzuweisen, dass eine spanische Steuernummer vom Käufer und vom Verkäufer für die Eintragung der Notarurkunde erforderlich ist. Falsch angegebene Ehestände oder Falschaussagen von den Erschienenen hat er nicht zu überprüfen. Er hat in seinen Urkunden nur Käufer und Verkäufer auf den Einhalt der steuerlichen Verpflichtungen hinzuweisen. Doch ist er nicht zuständig oder verantwortlich für die fristgemäße Zahlung, noch für die erfolgreiche Eintragung seiner Urkunde im Grundbuch.
Aktueller Grundbuchauszug
Gleichwohl ist der Notar dazu verpflichtet am Tage der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug und Katasterauszug der Immobilie zu beantragen, sowie auch den Nachweis der Zahlung des Kaufpreises in seiner Urkunde zu belegen und er sendet nach Beurkundung eine Kopie des notariellen Kaufvertrags an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre für andere Urkunden ausgelöst wird. Der spanische Notar hat weder rechtsberatend dem Käufer oder Verkäufer beizustehen, noch hat er eine Belehrungspflicht über vorliegende Risiken eines Kaufes (zum Beispiel, wenn ein Teil der Immobilie „schwarz“ gebaut wurde). In der Regel entwirft er auf der Grundlage des privatschriftlichen Kaufvertrages die Notarurkunde.
Nehmen Sie sich einen Anwalt
Bei einem Immobilienkauf ist eine rechtliche Vertretung, die Sie bei der vollständigen Kaufabwicklung begleitet, grundlegend. Nur dadurch sind beide Parteien rechtlich abgesichert, dass der notarielle Kauf erfolgreich Ihre Interessen vertretend abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen wird. Die Form und der Inhalt sollte je nach der speziellen Kaufsituation genauestens gewählt werden. Von der mündlichen Abschließung eines Kaufvertrages, dem so genannten Händeschlag, sollte Abstand genommen werden, auch wenn es sich um sehr gute Freunde handelt. Nach Überprüfung aller Unterlagen der Immobilie durch einen Rechtsanwalt und Steuerberater, entscheiden sich die Vertragsparteien über eine vertragliche Regelung, die für beide Parteien rechtsverbindlich ist. Ein wichtiger Aspekt hierfür ist die Auswahl der richtigen Vertragsform.
Der privatschriftliche Kaufvertrag
Dieser contrato de compraventa wird nach Artikel 1.445 des spanischen Zivilgesetzes folgend definiert: Eine der Vertragsparteien verpflichtet sich mit dem privatschriftlichen Vertrag eine bestimmte Sache/Gegenstand auszuhändigen, die andere Vertragspartei einen bestimmten vereinbarten Preis zu einem vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen. Der Kaufvertrag verpflichtet beide Vertragsparteien. Wenn Sie einen Kaufvertrag abschließen – sei es ein privatschriftlicher oder notarieller – gehen Sie die Verpflichtung ein, Ihren Vertragsteil zu erfüllen. Sie sind verpflichtet, als Käufer den Kaufpreis zu zahlen und als Verkäufer im Gegenzug die Immobilie mit den Schlüsseln zu den vereinbarten Vertragsbedingungen zu übergeben. Die Erfüllung des abgeschlossenen, privatschriftlichen Kaufvertrages kann rechtlich von beiden Vertragsparteien eingefordert werden, außer die Vertragsklauseln bestimmen etwas anderes. Ein privatschriftliche Kaufvertrag bindet also beide Parteien.
Der Kaufoptionsvertrag
Der Optionsvertrag – contrato de opción de compra – ist als eine Vereinbarung definiert, in der eine Vertragspartei der anderen für einen festgelegten Zeitraum und unter bestimmten Bedingungen das Recht einräumt, zu entscheiden, ob sie einen Hauptvertrag abschließen möchte oder nicht. Es handelt sich also um einen Vorvertrag, ein sogenanntes eventuelles Verkaufsversprechen. Der Optionsvertrag ist ein so genannter einseitiger oder unilateraler Vertrag. Er gewährt lediglich dem Optionskäufer ein Recht, nämlich die Immobilie zu erwerben. Der Verkäufer manifestiert seinerseits den Willen, die Immobilie an den Vertragspartner zu veräußern und gewisse Bedingungen dafür zu erfüllen. Erfüllt er diese nicht oder verweigert er die Eigentumsübertragung, macht sich der Optionsverkäufer schadensersatzpflichtig. Dieser Vertragstyp ist also in noch unklaren Situationen ein praktisches Vehikel, um zwei Parteien aneinander zu binden.
Hier lauern die Fallen
Der Optionsvertrag gibt Ihnen das Recht, die Immobilie zu kaufen, wenn bestimmte vereinbarte Bedingungen zwischen den Parteien erfüllt sind. Sind diese Bedingungen nicht innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt, können Sie als Käufer von dem Vertrag Abstand nehmen, ohne weiteren Verpflichtungen ausgesetzt zu sein. Erfüllt der Optionsverkäufer die Bedingungen innerhalb der Frist, muss der Käufer von seinem Optionsrecht Gebrauch machen und den endgültigen Notarvertrag abschließen. Aber Vorsicht: Der privatschriftliche Optionsvertrag gilt in erster Linie zwischen den Parteien selbst. Das hat zur Folge, dass der Käufer mit seinem neu erworbenen Recht gegenüber Dritten nicht in Erscheinung tritt. Der Verkäufer bleibt weiterhin im Grundbuch eingetragen, was ihm die Möglichkeit gibt, die Immobilie (unberechtigterweise oder betrügerisch) an einen Dritten zu veräußern. Da diese dritte Person von diesem Optionsvertrag keine Kenntnis hat, erwirbt sie die Immobilie gutgläubig und voll wirksam. Ihnen kann also passieren, dass der Eigentümer oder ein Makler die Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft. Und eine eventuell geleistete Anzahlung ist auch noch weg …
Optionsvertrag in Form einer Notarurkunde
Dem betrogenen Optionskäufer bleibt dann nur, den vertragsbrüchigen Optionsverkäufer in Anspruch zu nehmen und Ersatz des erlittenen Schadens zu fordern. Wichtig: Dem kann vorgebeugt werden, indem man den Optionsvertrag in Form einer Notarurkunde abschließt und dem Grundbuchamt zur Eintragung vorlegt. Neben dem Eigentum des Verkäufers erscheint dann auf dem Grundbuchauszug, dass ein Optionsvertrag über dieses Objekt zu Gunsten einer bestimmten Person abgeschlossen wurde. So ist ein betrügerischer Verkauf an Dritte nicht mehr möglich.
Der Vorvertrag
Beim contrato de arras o señal handelt es sich um ein privatschriftliches Kaufversprechen, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, zu einem bestimmten Zeitpunkt die Immobilie zu übergeben, während sich der Käufer verpflichtet, den vereinbarten Preis zu zahlen. Doch im Gegensatz zum privatschriftlichen Kaufvertrag ist dieser für beide Parteien nicht rechtlich verpflichtend. Jede Partei kann Abstand von der Einhaltung nehmen. Der Käufer verliert aber seine Anzahlung bei Nichterfüllung. Und der Verkäufer muss die Anzahlung doppelt zurückzahlen, sollte er den Vertrag nicht einhalten wollen. Gesetzlich kann dann kein weiterer Schadensersatz eingeklagt werden.
