Recht

Auf Mallorca Immobilien kaufen

Das sollten Sie beim Immobilienkauf beachten: In diesem Jahr sind viele tiefgreifende Änderungen in Spanien zu erwarten. Gründe sind zum einen die aktuellen politischen Veränderungen nach den Wahlen auf örtlicher, regionaler und zentralspanischer Ebene, welche in der Folge zu grundlegenden rechtlichen und steuerlichen Veränderungen zu führen pflegen.

Wegweisende Entscheidungen

Zudem sind neue gesetzliche Regelungen auf europäischer Ebene zu berücksichtigen, inklusive wegweisender gerichtlicher Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes. Aber auch nationale spanische Gerichte haben hier massgeblichen Einfluss und nicht zuletzt Fragen der Rechtspraxis, welche in Spanien in besonderem Maße immer auch von zentraler Bedeutung sind, namentlich im baurechtlichen Bereich.

Folgen rechtliche Neuregelungen?

Diese machen es nahezu unmöglich, allein mit einem Blick in die jeweiligen Gesetzestexte die Sach- und Rechtslage ausreichend sicher und umfassend praxisnahe beurteilen zu können. Der Umbruch des politischen Szenarios wurde auf den Balearen bereits in 2014 eingeleitet mit einer jetzt linksnationalen Regionalregierung und einer tendenziell gleichartigen Entwicklung auf lokaler Ebene. Auch auf nationaler Ebene werden voraussichtlich weitere rechtliche und steuerrechtliche Neuregelungen folgen.

Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs

Darüber hinaus hat der Europäische Gerichtshof bereits mit seiner Entscheidung in 2014 zur EU-Rechtswidrigkeit der spanischen Schenkungs- und Erbschaftssteuergesetzgebung, mit bisher steuerlicher Bevorzugung von Regionalbürgern, für eine aktuelle, zeitlich begrenzte, Reduzierung von Schenkungs- und Erbschaftssteuern, namentlich im Rahmen der Kleinfamilie, gesorgt.

Reduzierung der jährlichen Grundsteuer

Im Jahr 2016 wird und muss hier eine gesetzliche Neuregelung der spanischen Schenkungs- und Erbschaftssteuern durch die neue nationale Regierung, jedenfalls aber die Regionalregierung, erfolgen. Weiterhin wird wohl auf Initiative der Europäischen Kommission der Umfang der Strafbewehrung eines Verstosses gegen die weltweite Vermögensoffenbarungspflicht von Steuerresidenten in Spanien reduziert werden. Absehbar, sowie teilweise bereits beschlossen, ist eine gewisse Reduzierung der jährlichen Grundsteuer (Impuesto, sobre Bienes y Inmueble) in Spanien, welche in den vergangenen Jahren, namentlich durch Erhöhung der als Berechnungsbasis massgeblichen Katasterwerte, schleichend, aber nachhaltig, angehoben worden war – bis hin zu Extremfällen, in denen der Katasterwert im Hinblick auf die in den Krisenjahren seit 2008 bis 2014 fallenden Immobilienrpeise den aktuellen Marktpreis überschritten hat.

Die Vermietung von Ferienapartments

Große Erwartungen verbindet man in Spanien mit einer erhofften, positiven wirtschaftlichen Wirkung des Fincatourismus mit Anmietung von Privatquartieren. Bereits wesentlich erleichtert wurde in den vergangenen Jahren die touristische Vermietung von Landfincas und freistehenden Einfamilienhäusern bis hin zu Stadt- und Reihenhäusern. Jetzt wird auf den Balearen politisch beabsichtigt, auch die touristische Vermietung von Ferienapartments, – eingeschränkt -, möglich zu machen.

Touristische Immobilienvermietung ist möglich

Dies würde natürlich den Marktwert derartiger Apartments nicht unerheblich anheben und nicht wenige Mitteleuropäer dazu veranlassen, verstärkt in Ferienappartements unter dem wirtschaftlichen Gesichtspunkt der touristischen Vermietung zu investieren. In diesem Zusammenhang sei im übrigen angefügt, dass die touristische Vermietung praktisch aller Immobilien bereits heute möglich ist, wenn man diese als Privatperson nicht über kommerzielle Wege, also insbesondere nicht per Internet, anbietet, und keine Zusatzleistungen, wie etwa Wäschwechsel während der Anmietzeit, mit anbietet.

Sonderbehörde eingerichtet

Der Einstieg in die kommerzielle Vermietbarkeit auch von Apartments ist für 2016 absehbar. Zur Herstellung, respektive Überprüfung, der Baurechtskonformität wurde beim Consell de Mallorca zwischenzeitlich eine Sonderbehörde zur Überwachung der Legalität eingerichtet, bei welcher jeder Bürger vermeintlich baurechtswidrige Vorgänge in den über 50 Einzelgemeinden Mallorcas direkt, – auf Wunsch auch anonym -, zur Anzeige bringen kann.

Zwiespältige Baurechtsrealität

Einige Gemeinden, etwa Son Servera oder Puigpuyent, haben für Baurechtverfahren ländlicher Immobilien, – welche in der Rechtspraxis zentral von Baurechtswidrigkeiten betroffen sind -, an diese Sonderbehörde ihre Gesamtzuständigkeit zur Überprüfung inklusive Entscheidungskompetenz abgegeben. Die zwiespältige Baurechtsrealität mag deutlich machen, dass man etwa bis heute seitens der Gemeinde Lubi, – im Unterschied zu vielen anderen Gemeinden -, noch keinerlei Abrissverfügungen erlassen hat, wobei aus diesseitiger Sicht hier die Problematik der persönlichen Haftung der Entscheidungsträger künftig verstärkt in den Vordergrund rücken wird.

Vorbei die Zeiten der systematischen Untätigkeit

Die frühere bequeme, aber nach allgemeinem Verständnis, rechtsstaatwidrige Praxis der systematischen Untätigkeit, – mit oder ohne Bezahlung oder Bestechung von interessierter Seite -, oft mit klarer Zielrichtung der Verjährung möglicher Massnahmen zur Widerherstellung eines baurechtskonformen Zustandes aufrechtzuerhalten, dürfte künftig jedenfalls mehr und mehr schwieriger werden.

Zahnloser Tiger?

Dass die Kompetenzen, wie übrigens auch die personelle Ausstattung, der Sonderbauaufsichtsbehörde des Consell de Mallorca noch ausgebaut werden müssen, wird darin deutlich, dass diese zwar einschreiten kann, wenn die kommunalen Baubehörden untätig bleiben oder sich baurechtswidrig im engeren Sinne verhalten, nicht jedoch dann, wenn die Gemeinde betreffend baurechtswidrig erstellter Gebäude eine Abrissverfügung erlassen hat, aber diese schlicht nie umsetzt.

Schenkungssteuern im Heimatland?

Diese Lücke zeitnahe zu schließen, ist also eine dringliche Aufgabe der Gesetzesgeber. Noch eröffnet ist aktuell ein begrenzter Zeitrahmen zur steuergünstigen schenkweisen Rechtsnachfolgeregelung, namentlich auch für in Spanien nicht residente Familien mit Immobileineigentum auf den Balearen, mit 7 % für Schenkungen an Ehegatten oder Kinder, gegebenenfalls weiter rediziert auf nur 1 % bei gleichzeitigem Pflichtteilsverzicht, wenngleich hier im konkreten Fall immer weitere Rahmenbedingungen zu beachten sind, wie etwa die Frage: „Fallen für diesen Vorgang dann Schenkungssteuern auch im jeweiligen Heimatland an?”

Reduktion der Einkommensteuer

Intensiv zu prüfen gilt es in diesem Zusammenhang auch die Frage des parallelen Anfallens von Einkommensteuern in Spanien auf den während der bisherigen Eigentümerzeit des Verschenkens anfallenden rechnerischen Vermögenszuwachs. Detailprobleme, aber auch Gestaltungsmöglichkeiten, ergeben sich hier betreffend des Ausgangswertes der Besteuerungsbasis, regelmäßig des notariellen Erwerbspreises, welcher durch eine vorgeschaltete Altbauerklärung betreffend später hinzugefügte Gebäudeteile, nach mindestens achtjährigem nachweisbaren Bestand, in Höhe des deklarierten Bauwertes die Besteuerungsbasis für die etwa 20% hohe diesbezügliche Einkommensteuer reduzieren kann.

Spanische Steuerbehörde zeigte sich großzügig

Hierzu, wie häufig in Spanien angezeigt, noch eine erweiterte Betrachtung der Rechtspraxis: Vor 2016 jedenfalls wurde trotz rechtstheoretischer Möglichkeit die Erhebung dieser Einkommensteuer bei Nichtresidenten regelmäßig von der spanischen Steuerbehörde noch nicht aktiv verfolgt, wenn der Nichtresident seiner Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung im Jahr der unentgeltlichen Übertragung nicht nachgekommen ist.

Steuergünstige Übertragungen

Während bei Verkaufsvorgängen auf diese Einkommensteuer auf den Vermögenszuwachs anlässlich des notariellen Verkaufes ein 3 %-Abschlag des notariellen Kaufpreises an das spanische Finanzamt abgeführt wird, ist dies bei unentgeltlichen Vorgängen wie Schenkungen oder die Auflösung von Miteigentümergemeinschaften bis heute nicht vorgesehen. So kann man, Stand heute, Jahresbeginn 2016, zwar rechtspraktisch tendenziell oft sehr steuergünstig schenkweise Übertragungen von Mallorca-Immobilien an die Nachfolgegeneration realisieren, aber die konkreten gestalterischen und rechtspraktischen Rahmenbedingungen sollten hier jeweils sehr genau mitüberprüft werden.

Die Grenzen sind schnell erreicht

Gleiches gilt namentlich beim Ankauf von ländlichen Fincas, welche sehr häufig bis heute mit baurechtlichen Problemen belastet sind. Beabsichtigt man Ferienapartments zur touristischen Weitervermietung anzukaufen, ist ebenfalls die aktuelle rechtliche und rechtspraktische Entwicklung sehr genau im Auge zu behalten. Mit rein theoretischer Betrachung oder vordergründig logischen Erwägungen kann man bei dieser komplexen Gesamtsituation also schnell an seine Grenzen stoßen.

Zeitnahe notarielle Testamente erstellen

Schließlich nicht unerwähnt bleiben soll an dieser Stelle, dass aufgrund der im Sommer 2015 in Kraft getretenen Europäischen Erbrechtsverordnung in Spanien steuerresidenten Eltern oder Ehepaaren nachhaltig anzuraten ist, zeitnahe möglichst spanische notarielle Testamente zu erstellen, um zu vermeiden, dass entgegen einem bisher testamentarisch eingesetzten Ehegatten tatsächlich die jeweiligen Kinder des Erblassers nach dem maßgeblichen spanischen Erbrecht mit einem 2/3-Anteil zu Erben werden: Um dieses Ziel zu erreichen, muss testamentarisch das insoweit günstigere nationale deutsche Erbrecht für anwendbar erklärt werden.

Günter Menth

Rechtsanwalt & Abogado inscrito Immobilien- und Erbrecht Manacor – Mallorca Tel.: 0034 – 971 – 55 93 77 Fax: 0034 – 971 – 55 93 68 e-mail: info@kanzlei-menth.de Internet: www.kanzlei-menth.de