So sparen Sie beim Immobilien-Verkauf Steuern

Immobilien-Tipps für Mallorca

Sie haben Ihre Immobilie in den jetzigen Boom-Zeiten auf den Inseln bestens verkauft. Sogar reichlich Gewinn gemacht, einige Hunderttausend Euro, vielleicht sogar eine Million. Wenn das kein Grund zur Freude ist. Bis, ja bis das Finanzamt zuschlägt und Sie ordentlich zur Kasse bittet. Versteuerung des Veräußerungs-Gewinns heißt das – und frisst 19 Prozent Ihres Gewinns. Aber vielleicht geht es ja auch mit weniger Steuer. Kathrin Thedens, Steuerberaterin Kanzlei Thedens aus Ibiza, berichtet.

Sollten Sie vorhaben, Ihre Immobilie in Spanien zu verkaufen, so stellt sich automatisch sofort die Frage nach den steuerlichen Verpflichtungen.

Steuerliche Verpflichtungen des Immobilienverkäufers:
1) Die Wertzuwachssteuer (plusvalia) der Gemeinde, die gesetzlich von dem Verkäufer zu zahlen ist, es sei denn, dass der Notarvertrag eine andere Regelung enthält. Sie wird von allen Gemeinden individuell errechnet. Je länger die Immobilie im Besitz war, desto höher ist der gemeindliche Wertzuwachs und dementsprechend kann die zu zahlende Steuer recht hoch ausfallen. Sie sollte vor dem Verkauf ausgerechnet werden, um vor bösen Überraschungen geschützt zu sein.

2) Veräußerungsgewinn, den kassiert das spanische Finanzamt. Die Steuererklärung über den reinen Veräußerungsgewinn hat der in Spanien Nichtsteueransässige Immobilienverkäufer innerhalb von 4 Monaten nach Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde beim spanischen Finanzamt einzureichen, unabhängig davon, ob Sie an Verwandte oder „Dritte“ die Immobilie verkaufen.

Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten der Immobilie und dem erhaltenen Verkaufspreis.

Instandsetzungs- und Renovierungskosten, Wertzuwachssteuerzahlung als auch die Maklergebühr dürfen geltend gemacht werden. Alle Rechnungen seit der Anschaffung der Immobilie können beim Verkauf angerechnet werden, allerdings werden vom Finanzamt nur offizielle Rechnungen mit ausgewiesener Mehrwertsteuer und Steuernummer des Verkäufers berücksichtigt. Generell hat ein in Spanien nicht steueransässiger Verkäufer den reinen Veräußerungsgewinn aus einem Immobilienverkauf im Jahr 2016 mit einem Steuersatz von 19% an das spanische Finanzamt zu versteuern. Die einkommenssteueransässigen Verkäufer haben den Veräußerungsgewinn in Ihrer spanischen Einkommenssteuererklärung anzugeben.

Bei Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde werden bereits vom Käufer 3 % des deklarierten Preises für die Immobilie einbehalten und vom Kaufpreis abgezogen. Diese sogenannte „Retención“ ist eine Vorsteuer auf den Veräußerungsgewinn des nicht steueransässigen Verkäufers und ist in der notariellen Verkaufsurkunde auszuweisen. Der Käufer hat die Verpflichtung, diesen Betrag im Namen des nicht residenten Verkäufers innerhalb eines Monats an das zuständige Finanzamt weiterzuleiten.

Der Immobilienverkäufer kann den Einbehalt der 3-prozentigen Retención verhindern, indem er beim spanischen Finanzamt rechtzeitig einen Steuernachweis beantragt, aus dem hervorgeht, dass er in Spanien voll einkommensteuerpflichtig ist (Certificado de Residencia Fiscal). Mit der Vorlage dieses Nachweises im Notariat, entfällt die Verpflichtung beim Notarverkauf eine Vorsteuer auf den Veräußerungsgewinn zu leisten.

Achtung, mit der Anzahlung der 3 % Retención ist die Verpflichtung in Spanien seinen Veräußerungsgewinn zu versteuern nicht abgedeckt und sollte der endgültige Steuerbescheid über den Veräußerungsgewinn beim spanischen Finanzamt nicht erfolgen, wird dies als Steuerhinterziehung betrachtet und sofort dem steuerlichen Heimatland des Verkäufers mittels eines Vollstreckungs- und Pfändungsbescheids mitgeteilt. Wichtig: In Spanien haben Steuerzahler eine sogenannte „Bringschuld“. Das heißt: Sie haben Ihre Steuererklärungen und Zahlungen unaufgefordert und fristgerecht einzureichen, denn sonst erfolgen Strafen und Verzugszinsen.

Durch die Abkommen, welche die Länder mit Spanien abgeschlossen haben, besteht gegenseitige Amtshilfe für die Erhebung von Steueransprüchen, so dass diese in dem Land, wo der sogenannte „Steuersünder“ Vermögen besitzt, vollstreckt werden können. Die Vollstreckung einer evtl. noch bestehenden spanischen Steuerschuld aus der Veräußerung einer Immobilie in Spanien erfolgt demzufolge bei einem deutschen Steuerbürger über die deutsche Finanzverwaltung. Genauso kann dies umgekehrt erfolgen, so dass die Ferienimmobilie in Spanien bei Steuerschulden im Heimatland einer Vollstreckung unterliegt.

Einzige Möglichkeiten, nach spanischem Gesetz den Veräußerungsgewinn zu schmälern:

1) Erniedrigung des Veräußerungsgewinnes um 50 %: Wurde eine städtische Immobilie zwischen dem 12.05.2012 und 31.12.2012 erworben, so sind 50 % eines späteren Gewinns bei Wiederverkauf der Immobilie steuerfrei, sofern der Erwerb nicht unter Familienangehörigen oder Gesellschaften derselben Familienangehörigen erfolgte.

2) Reduzierende Koeffizienten für Hauskäufe vor dem 31.12.1994 (Régimen transitorio): Die steuerreduzierenden Aktualisierungskoeffizienten, welche den Veräußerungsgewinn der Immobilie bei Immobilienkäufen, die vor dem Jahr 1994 stattfanden erheblich verminderten, wurden ab dem Jahr 2015 abgeschafft, doch es wurde als übergehende Regelung (régimen transitorio) die alten reduzierenden Koeffizienten (coeficientes de abatimiento) für einen Teilkaufpreis von 400 000 Euro aufrecht erhalten. Bei einem Verkaufspreis von 400 000 Euro darf die vor dem Ende des Jahres 1994 gekaufte Immobilie den Gewinn jährlich um 11.11 % reduzieren.

3) Der Verkauf des Eigenheims (vivienda habitual): Ehemalige spanische Steueransässige können beim Verkauf Ihres Erstwohnsitzes in Spanien bei Neu-Investition in ein neues Eigenheim (reeinversión) steuerfrei verkaufen, sofern der komplett erzielte Verkaufserlös Ihres Eigenheims innerhalb von zwei Jahren wieder in die Anschaffung eines neuen Hauptwohnsitzes investiert wird. Auch wenn die „neue“ Immobilie sich im Ausland befindet. Bedingung ist, dass der einzige, erste Wohnsitz (vivienda habitual) dem spanischen Finanzamt mittels der spanischen Einkommenssteuererklärung (I.R.P.F.) durchgehend 3 Jahre lang deklariert wurde und die Neuinvestition in einen neuen Erstwohnsitz innerhalb von zwei Jahren erfolgte, ob vor dem Verkauf des Eigenheims in Spanien oder danach. Beim Verkauf des Eigenheims ist es wichtig, die Absicht der Neuinvestition dem Finanzamt in der Einkommens-Steuererklärung mitzuteilen.

4) Verkauf von Zweitimmobilien oder Gesellschaftsanteilen ab dem 65. Lebensjahr: In diesem Fall kann der Veräußerungsgewinn geschmälert werden, sofern der Gewinn innerhalb von 6 Monaten in eine abgesicherte Lebensrente (renta vitalicia) mit einem Höchstbetrag von 240 000 Euro angelegt wird.

5) Verkauf des Eigenheims ab dem 65. Lebensjahr: Spanische Steuerbürger, welche älter als 65 Jahre sind, haben beim Verkauf Ihres Eigenheims keinen Veräußerungsgewinn dem spanischen Finanzamt zu deklarieren. Sie verkaufen sozusagen steuerfrei, sofern sie in den letzten 3 Jahren ihren ersten Wohnsitz als Eigenheim in ihrer spanischen Einkommens-Steuererklärungen deklariert hatten.

6) Wenn bei Nichtzahlung der Hypothek, der Erstwohnsitz mittels einer Vollstreckung an die Bank übergeht: Bis vor kurzem fand sich, wer seine Hypothek nicht mehr zahlen konnte, nicht nur hoch verschuldet auf der Straße, sondern hatte noch obendrein dem Finanzamt den Veräußerungsgewinn und der Gemeinde die Wertzuwachssteuer zu zahlen. Rückwirkend trat nun die Steuerbefreiung ein. Voraussetzung ist aber, dass es keine anderen Vermögenswerte gibt, die zur Tilgung der Schulden dienen könnten.

Wichtig: Wie Sie sehen, sollte bei einem Hausverkauf nicht auf die steuerliche Beratung eines erfahrenen Steuerberaters verzichtet werden. Zumal zu überprüfen ist, ob noch eine weitere Besteuerung des Veräußerungsgewinnes im steuerlichen Heimatland erfolgen könnte. Sollte dem so sein, gilt durch die Abkommen der Länder zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung das Anrechnungsprinzip. Fehler beim Hausverkauf können sehr, sehr teuer werden …