Vermietung von Ferienimmobilien auf den Balearen

J. Fernando Navarro Buenaposada, Abogado (Col. Nº 2937,Colegio de Valencia)

Kathrin Thedens, Economista (Steuerberaterin, Col. Nº 720, CEIB-Colegio de Baleares)

Gerade in Coronavirus-Zeiten stellt die Fremdvermietung von privaten Ferienimmobilien für Urlauber eine interessante Urlaubslösung dar.

Jedoch sollte das komplexe Thema der Vermietung nicht unterschätzt werden, weshalb ein Vermieter sich vor einem jeden Mietverhältnis fallspezifisch von seinem Rechtsanwalt und Steuerberater über die steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen des Mietverhältnisses informieren und aufklären lassen sollte.

Immobilien, Einfamilienhäuser, die bereits eine Registriernummer und Lizenz für touristische Vermietungen vom Inselrat (Consell Insular) besitzen, können weiterhin über alle Medienkanäle  mit der Angabe der Registriernummer für Tage und Wochen öffentlich angeboten und vermietet werden.

Über die Einhaltung der besonderen Coronavirus-Hygiene-Auflagen sollte sich vor Vermietung Auskunft eingeholt werden, so daß die gesetzlichen Auflagen erfüllt werden. Die Personalien der Mieter sind mit einer Kopie ihrer Ausweise aufzunehmen. Die gewerbliche Vermietung, auch genannt “touristische Vermietung”, die eine gewerbliche Lizenz für touristische Vermietungen vom Inselrat (Consell Insular) benötigt, unterliegt dem Tourismusgesetz der Balearen 8/2012 vom 19. Juli und ist durch das Tourismusgesetz 6/2017 vom 31. Juli, welches am 08/08/2017 in Kraft trat, erweitert worden.

Die Eigentümer dieser Immobilien sind verpflichtet, neben der Versteuerung ihrer in Spanien erzielten Mieteinnahmen beim spanischen Finanzamt, auch die Öko-Steuer (Ecotasa) an das entsprechende kommunale Finanzamt zu leisten. Bei touristischen Vermietungen mit Lizenz fällt obligatorisch eine jährliche Öko-Steuer (Ecotasa) an, die an das kommunale Finanzamt (Agencia Tributaria de Illes Balears) zu leisten ist. Diese Zahlung fällt auch an, wenn die Immobilie nicht vermietet wurde oder der Eigennutzung durch den Eigentümer unterlag. Die Ecotasa ist eine pauschale Besteuerung auf die in der Lizenz ausgewiesenen Schlafplätze. Sie kann mit einer Kurtaxe verglichen werden und ist nicht mit der Besteuerung der Mieteinnahmen des spanischen staatlichen Finanzamtes (AGENCIA TRIBUTARIA-AEAT) zu verwechseln.

Das Thema Mehrwertsteuer sollte bei gewerblichen Vermietungen überprüft werden. Im Generalfall handelt es sich bei der Vermietung von Einfamilienhäusern um eine touristische Vermietung ohne Mehrwertsteuer, sofern keine weiteren Dienstleistungen, wie sie in der Hotelindustrie üblich sind, die einer Gewerbeanmeldung bedürfen, angeboten werden. Unter diesen „Hotel“-Dienstleistungen würde eine tägliche Reinigung der Immobilie verstanden werden, jedoch nicht eine Endreinigung der Immobilie. Die touristische Vermietung mit „Hotel“-Nebendienstleistungen hätte die Verpflichtung, alle 3 Monate eine Mehrwertsteuererklärung dem spanischen Finanzamt zu leisten. Auch die Eigennutzung durch den Eigentümer wäre in diesem Fall mit Mehrwertsteuer zu versteuern. Ferner wäre fallspezifisch zu überprüfen, welcher Mehrwertsteuersatz Anwendung findet, ob der mindere Mehrwertsteuersatz von 10% oder der generelle Mehrwertsteuersatz von 21%.

Alle Internet-Portale, Makleragenturen und Unternehmen, die Einnahmen von Ferienwohnungsvermittlung haben, übermitteln dem spanischen Finanzamt über das rückwirkende Jahr mittels eines obligatorischen Formulars die Einnahmen der vermieteten spanischen Immobilien. Name und Steuernummer des Eigentümers, vermietete Zeiträume, Daten zur Identifizierung der spanischen Immobilie und Mieteinnahmen, werden den spanischen Behörden von den Anzeige-Portalen und Vermittlungsagenturen formell mitgeteilt.

Es ist daher für das spanische Finanzamt ein Leichtes, die von den Vermittlungsagenturen angegebenen Mieteinnahmen mit den Steuererklärungen der einzelnen Immobilieneigentümer abzugleichen. Desgleichen stehen die Daten der vermittelten Firmen auch den anderen spanischen Behörden zur Verfügung, sowie dem Inselrat (Consell), der für die Vergabe und Überprüfung von gewerblichen touristischen Vermietungen, die einer gewerblichen Lizenz bedürfen, zuständig ist. Oder der Sozialversicherung, in der alle Gewerbebetreiber die Selbständigen-Versicherung ihres Gewerbes, einzuzahlen haben.

Eigentümer, die ihre spanische Immobilie über Internet-Portale, Reiseagenturen, Makler oder Vermittlungsagenturen anbieten, werden laut dem Tourismusgesetz lizenzpflichtig. Sollte die annoncierte Immobilie die Lizenz für touristische Vermietungen nicht aufweisen, so fallen hohe Strafen von der zuständigen Behörde an. Sollte der Immobilieneigentümer bei der Ausübung einer gewerblichen Vermietung ertappt werden, die nicht über die notwendigen Lizenzen oder Gewerbeanmeldung verfügt, kann dies zu erheblichen Strafen von Seiten des Inselrats (Consell Insular), als auch der Finanzämter und der Sozialversicherung führen.

Für die Vermietung von Immobilien im allgemeinen bedarf es keiner Lizenz. Jedoch haben sich alle Mietverhältnisse an das spanische Mietrecht zu halten. Denn alle Mietverhältnisse, ob langfristige oder temporäre Saison-Vermietungen, unterliegen dem spanischen Mietgesetz 29/1994 vom 24. November (Ley de arrendamientos urbanos, Ley de arrendamiento rústico), abgekürzt (L.A.U.), welches durch das Gesetz 19/2009 vom 23. November und durch das Gesetzdekret 4/2013 (Ley 4/2013 Medidas de flexibilización y formento del Mercado de Alquileres de viviendas) und das königliche Gesetzdekret „Real Decreto Ley 4/2019“ erweitert wurde.

Apartments, Reihenhäuser und alle Immobilien, die keine Registriernummer und Lizenz für touristische Vermietungen besitzen oder mit der momentanen Gesetzeslage erhalten werden, können nur eine Privatvermietung vornehmen und dürfen ihre Immobilie nicht für Tage oder Wochen in der Werbung oder öffentlichen Internet-Portalen anbieten. Es handelt sich um Mietverhältnisse, die gesetzlich durch das spanische Mietgesetz geregelt werden und nicht durch das Tourismusgesetz.

Das spanische Mietgesetz reguliert langfristige, als auch temporäre Saison-Mietverhältnisse mit einer Mindest-Dauer von 1 Monat, welche mit einem privatschriftlichen Mietvertrag nach dem spanischen Mietgesetz abgeschlossen werden. Bei diesen Mietverhältnissen ist es gesetzlich nicht erlaubt, im Internet unter der Rubrik „touristische Vermietungen“ kommerziell zu inserieren.

Nebendienstleistungen wie tägliches Säubern der Immobilie oder Abholdienst vom Flughafen bedürfen bei einer Privatvermietung als auch bei einer touristischen Vermietung mit einer offiziellen gewerblichen Lizenz der Anmeldung eines Gewerbes beim spanischen Finanzamt und haben wie alle Gewerbe die dazugehörigen Mehrwertsteuer-Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt einzuhalten, denn diese Dienstleistungen würden als Hotel-Serviceleistungen von den offiziellen Behörden eingestuft werden, die bestimmte gewerbliche Verpflichtungen zu erfüllen haben.

Desgleichen kommt es zu gewerblichen steuerrechtlichen Verpflichtungen, sollte es sich bei dem Mieter um eine Vermittlungsagentur handeln oder im Mietvertrag eine Untervermietungsklausel an Dritte bestehen. Unabhängig davon, ob es sich um einen Saison- oder einen Langzeit-Mietvertrag handelt, kann es in diesen Fällen zu einer Einstufung des Mietverhältnisses von Seiten des spanischen Finanzamtes als gewerbliches Mietverhältnis kommen, welches wiederum Mehrwertsteuerverpflichtungen hat und einer Anmeldung beim spanischen Finanzamt bedarf. Denn sollte der Vermieter mit seinem Mieter einen langfristigen Mietvertrag nach dem spanischen Mietgesetz eingehen und dieser Mieter wiederum betreibt ohne Kenntnis des Vermieters eine lukrative Ferienvermietung, kann bei dem Mietverhältnis Mehrwertsteuer von 21% anfallen, da der Eigentümer durch die Untervermietung seines Mieters als Unternehmer vom spanischen Finanzamt eingestuft werden kann.

Warum wird ein formeller Mietvertrag benötigt? Ein jedes Mietverhältnis sollte ausreichend formell dokumentiert sein. Ferner kann ein unterschriebener Mietvertrag, ob bei einer touristischen oder einer Privatvermietung, eine notwendige Räumungsklage wesentlich verkürzen. Ausweiskopien der Mieter sind daher an den Mietvertrag oder der Rechnungsstellung anzuhängen. Unbedingt notwendig ist bei einer Privatvermietung die formelle Form eines Mietvertrags, erstellt nach den Richtlinien des spanischen Mietgesetzes (L.A.U.), der individuell und rechtlich dem Mietverhältnis angeglichen sein sollte. Vom mündlichen Mietvertrag ist Abstand zu nehmen, da dieser weder bei einer Räumungsklage hilfreich ist, noch als Beleg für eine Privatvermietung gegenüber dem Finanzamt angewendet werden kann. Die Erstellung eines Mietvertrags ist aus Sicht des Gesetzgebers die Grundlage eines jeden Mietverhältnisses. Der Mietvertrag bindet beide Parteien an die Einhaltung der vereinbarten Konditionen und reguliert das Mietverhältnis bei möglichen Konflikten. Daher sollte auch unter besonders guten Freunden und Bekannten ein Mietvertrag erstellt werden.

Neben dem Mietvertrag benötigt Ihre Immobilie seit dem 1. Juni 2013 nach den europäischen Richtlinien, Gesetz Real Decreto 235/2013 vom 5. April, ein Energiezertifikat, welches von einem Architekten erstellt werden kann.

Das spanische Mietrecht unterscheidet zwischen temporären Mietverträgen mit einer Laufzeit von ab 1 Monat und weniger als 12 Monaten, während die langfristigen Mietverträge mit einer Mietdauer von einem Jahr und länger vorgesehen sind.

Sollte ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr vom Vermieter nicht nach Ablauf der Mietzeit fristgemäß und schriftlich gekündigt werden, verlängert sich dieser automatisch nach dem neuen Mietgesetz „Real Decreto Ley 4/2019“ mit einem gesetzlichen Mietschutz von 5 bis 7 Jahren zugunsten des Mieters, abhängig davon, ob es sich bei dem Vermieter, dem Eigentümer der vermieteten Immobilie, um eine Privat-Person oder eine Firma, also eine juristische Person, handelt.

Erst vor dem Ablauf des Mietschutzes von 5 bis 7 Jahren, kann der Vermieter das jährliche Mietverhältnis aufkündigen, sofern er die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist von 4 Monaten, bevor der Mietschutz abgelaufen ist, eingehalten hat. Bei einer Nicht-Kündigung des Mietverhältnisses verlängert sich dieses jährlich, bis eine Mietdauer von 3 Jahren erreicht ist. Es sei denn, dass der Mieter von der Möglichkeit einer Verlängerung des Mietverhältnisses keinen Gebrauch macht. Sollte der Vermieter seine gesetzliche Kündigungsfrist vor dem Ablauf der ersten 5 Jahre verpasst haben, so genießt der Mieter einen Kündigungsschutz von 8 Jahren, sollte es sich bei dem Vermieter um eine Privat-Person handeln. Die Kündigung hat in schriftlicher Form fristgemäß zu erfolgen.

Vor einem jeden Mietverhältnis ist genau mit Ihrem Steuerberater zu besprechen, ob es sich um ein Saison-Mietverhältnis oder ein langfristiges Mietverhältnis handelt oder gar um eine gewerbliche Vermietung, die einer behördlichen Lizenz bedarf.

Residenten (Residentes fiscales): Spanische Steuerbürger haben ihr Welteinkommen in der Einkommenssteuererklärung dem spanischen Finanzamt zu deklarieren. Alle Einkünfte, zu denen auch die Mieteinnahmen gehören, sind von spanischen Steuerbürgern in der spanischen Einkommenssteuererklärung (IRPF) zu versteuern, auch wenn diese Mieteinnahmen im Ausland erwirtschaftet und dort beschränkt versteuert wurden. Als Beispiel: Mieteinkünfte aus deutschen Immobilien sind zuerst dem deutschen Finanzamt als beschränkt Steuerpflichtiger zu versteuern. Dann sind diese nach dem Abkommen zwischen Spanien und Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung in der spanischen Einkommenssteuererklärung unter Abzug der in Deutschland gezahlten Steuer zu deklarieren. Der letzte Einreichtermin der spanischen Einkommenssteuererklärung (IRPF) für das Jahr 2019 war der 30.06.2020.

Spanische Gesellschaften haben ihre Mieteinnahmen in der Jahressteuererklärung (impuesto de sociedades) zu versteuern, unabhängig davon, ob diese Mieteinnahmen im Ausland erwirtschaftet wurden.

Nichtresidenten (No Residentes Fiscales): In Spanien Nicht-Steueransässige haben dem spanischen Finanzamt nur die in Spanien erzielten Einkünfte, z.B. die Mieteinnahmen ihrer spanischen Ferien-Immobilie, als beschränkt Steuerpflichtige zu versteuern. Danach sind die in Spanien vorversteuerten Mieteinnahmen in der Einkommenssteuererklärung des Heimatlandes, in dem der Steuerbürger unbeschränkt steuerpflichtig ist, anzugeben. Für die in Spanien gezahlte Steuer gilt das Anrechnungsprinzip. Durch die Anrechnung der gezahlten Steuer wird eine Doppelversteuerung vermieden.